Immobilienbewertung

Kaufpreis

In vielen Bereichen ist die Kenntnis über den Wert einer Immobilie von großem Vorteil. Da sind zum Beispiel:

* Die Feststellung des richtigen Angebotspreises beim Verkauf einer Immobilie
* Die Überprüfung des Kaufpreises beim Kauf einer Immobilie
* Ehescheidungen
* Erbfälle
* Auszahlung eines Anteils bei Auflösung einer Gemeinschaft
* Bewertung von Wohnrechten.

Der richtige Kaufpreis einer Immobilie ist für den Immobilienverkauf das Wichtigste überhaupt. D. h. als Anbieter haben Sie nur dann eine Chance, Ihre Immobilie zu verkaufen, wenn Sie mit einem realistischen Preis die richtige Zielgruppe ansprechen.

Haben Sie Ihre Immobilie mit einem falschen, häufig zu hohen Preis am Markt angeboten, ist die Immobilie zu diesem Preis bekannt. Möchte dann keiner der Interessenten die Immobilie kaufen, gerät das Geschäft häufig für längere Zeit ins Stocken und Sie brauchen andere Käufer. Diese erreichen Sie nur über die Änderung des Preises. (Die anderen Daten Ihrer Immobilie wie Größe, Lage etc. können Sie nicht verändern, diese sind gegeben.) Es ist daher sehr wichtig, eine Immobilie von vorneherein zum richtigen, marktfähigen Preis anzubieten.

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Die neue Immobilienbewertung - Trier

Am 1. Januar 2009 ist die Reform der Erbschaft- und Schenkungsteuer in Kraft getreten. Neben umfangreichen Änderungen, beispielsweise bei den Steuerfreibeträgen und auch den Steuersätzen für entferntere Verwandte, ist es auch zu einer vollkommen geänderten Bewertung der Vermögensarten gekommen. Teil 1 der Serie über das neue Erbschaftsteuerrecht befasst sich deshalb mit den Änderungen bei der erbschaftsteuerlichen Bewertung von Immobilien.
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Nach dem Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 7. November 2006 (Aktenzeichen 1 BvL 10/02) muss sich die Bewertung aller Vermögensarten bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer an dem tatsächlichen Wert (Verkehrswert) orientieren. Das neue Erbschaftsteuerrecht setzt diese Entscheidung scheinbar um und beinhaltet Regelungen, die dazu führen sollen, Annährungswerte an den tatsächlichen Verkehrswert der unterschiedlichen Vermögensgegenstände zu finden. Für Immobilien bedeuten die neuen Bewertungsregelungen teilweise stark ansteigende Erbschaftsteuerwerte.

Der Wert unbebauter Grundstücke wird bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer mit dem sogenannten Grundbesitzwert angesetzt. Dieser ergibt sich aus dem aktuellen Bodenrichtwert multipliziert mit der Grundstücksfläche. Die Bodenrichtwerte werden in regelmäßigen Abständen von den örtlichen Gutachterausschüssen ermittelt. Der bislang geltende pauschale Bewertungsabschlag von 20 Prozent entfällt mit der Neuregelung.

Die Bewertung von bebauten Grundstücken ist deutlich komplizierter geworden. Hier muss zunächst unterschieden werden, um welche Immobilienart es sich überhaupt handelt. So unterliegen beispielsweise Einfamilienhäuser anderen Wertermittlungsvorschriften als Mehrfamilienhäuser. Für die unterschiedlichen Bebauungsarten gelten unterschiedliche Bewertungsverfahren.

Vergleichswertverfahren

Im sogenannten Vergleichswertverfahren werden Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohnungseigentum und Teileigentum bewertet. Bei diesem Verfahren sind Kaufpreise von bebauten Grundstücken heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen. Die Vergleichswerte werden periodisch von den kommunalen Gutachterausschüssen ermittelt.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren gilt für Mietwohn- und Geschäftsgrundstücke sowie gemischt genutzte Grundstücke, wenn sich eine übliche Miete ermitteln lässt. Beim Ertragswertverfahren ist der Wert der Gebäude, der sogenannte Gebäudeertragswert getrennt vom Bodenwert auf Grundlage des Ertrags zu ermitteln. Bei ungenügenden Erträgen einer Immobilie ist immer mindestens der Bodenwert anzusetzen.

Der Immobilienertrag ergibt sich dabei aus der Summe der vereinbarten Jahresmiete abzüglich der für die Immobilie anfallenden Bewirtschaftungskosten. Diese werden ebenfalls von den örtlichen Gutachterausschüssen ermittelt oder in Ermangelung solcher Daten pauschal mit 23 bis 30 Prozent der Jahresmiete angesetzt (vgl. nachfolgende Tabelle). Das Ergebnis ist der sogenannte Reinertrag der Immobilie.

(Tabelle 1: Pauschalierte Bewirtschaftungskosten für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis in Prozent der Jahresmiete oder üblichen Miete (ohne Betriebskosten) - PE S. 52)



Anschließend ist von dem Reinertrag die sogenannte Bodenwertverzinsung abzuziehen. Diese wiederum ergibt sich, indem der vom Gutachterausschuss festgestellte Bodenwert mit einem durch das Bewertungsgesetz geregelten Liegenschaftszinssatz, der zwischen fünf und sechseinhalb Prozent beträgt, multipliziert wird. Das Ergebnis ist der sogenannte Gebäudereinertrag, der wiederum mit einem Liegenschaftszinssatz zu multiplizieren ist, dessen Höhe sich ebenfalls aus dem Bewertungsgesetz ergibt und der sich nach der Restnutzungsdauer der zu bewertenden Immobilie richtet. Der somit ermittelte Gebäudeertragswert ergibt zusammen mit dem Bodenwert den Ertragswert der Immobilie.

(Tabelle 2: Ertragswertverfahren - PE S. 53)

Sachwertverfahren

Schließlich regelt das Sachwertverfahren die Bewertung aller bebauten Grundstücke, für die entweder keine Vergleichswerte vorliegen, etwa weil es am örtlichen Grundstücksmarkt keine vergleichbaren Immobilienverkäufe gibt, aus denen sich Vergleichswerte ableiten lassen, oder für Mietwohngrundstücke, bei denen sich keine Miete ermitteln lässt. Das Gleiche gilt für gemischt genutzte und Geschäftsgrundstücke und alle anderen bebauten Grundstücke. Beim Sachwertverfahren ist der Gebäudewert getrennt vom Grundstückswert zu ermitteln. Der Gebäudewert bemisst sich dabei nach den sogenannten Regelherstellungskosten, das sind marktübliche durchschnittliche Herstellungskosten, die sich an dem Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes orientieren. Der Sachwert ergibt sich dann aus den Regelherstellungskosten abzüglich einer Wertminderung, die abhängig ist vom Alter der zu bewertenden Immobilie sowie einer angemessenen Bodenwertverzinsung.

(Tabelle 3: Sachwertverfahren - PE S. 54)

Übersicht Sachwertverfahren

Separate Vorschriften gibt es für die Bewertung von Erbbaurechten und für Gebäude, die auf fremdem Grund und Boden errichtet worden sind.

Die Darstellung der Wertermittlung von Immobilien zeigt, was auf die Steuerpflichtigen und die Finanzverwaltung in Zukunft zukommt. War es bisher möglich, den Wert einer Immobilie relativ einfach selbst zu ermitteln, so wird dies dem Laien aufgrund der neuen Wertermittlungsvorschriften nicht mehr gelingen. Hier sollten sich Betroffene professionellen Rat einholen.

Verkehrswertnachweis/Öffnungsklausel

Dies gilt umso mehr, wenn der durch die Finanzbehörden anhand des dargestellten Verfahrens ermittelte Wert einer Immobilie dem Erben/Beschenkten zu hoch erscheint. In diesen Fällen wird wie bisher auch die Möglichkeit des Verkehrswertnachweises zugelassen. Denn es wird durch das neue, pauschalierte und vereinfachte Verkehrswertermittlungsverfahren häufiger zu einer Überbewertung und damit einer zu hohen Besteuerung kommen als dies im bisher geltenden Recht der Fall war.

Weist der Steuerpflichtige nach, dass der Wert der Immobilie niedriger ist als der anhand des Bewertungsgesetzes ermittelte Wert, ist zwingend dieser Wert anzusetzen. Dieser kann entweder

- durch Vorlage eines Verkehrswertgutachtens oder
- eines zeitnah im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommenen Kaufpreises erfolgen.

Für den Nachweis des niedrigeren Werts gelten die allgemeinen Wertermittlungsvorschriften, die aufgrund des Baugesetzbuches (§ 199 BauGB) erlassen worden sind. Somit kann der Steuerpflichtige im Wege des Verkehrswertnachweises auf die Vorschriften der sogenannten Wertermittlungsverordnung (WertV) und den hierzu ergangenen Wertermittlungsrichtlinien (WertR) zurückgreifen. Damit erhalten die Steuerpflichtigen die Möglichkeit, alle den Wert einer Immobilie beeinflussenden Merkmale bei der Bemessung der Erbschaft- und Schenkungsteuer geltend zu machen. Die Kosten solcher Gutachten sind allerdings vom Erben/Beschenkten zu tragen und können seit einigen Jahren auch nicht mehr in der Erbschaftsteuererklärung geltend gemacht werden.

(Quelle: www.haus-grund.org)